Advogado para imóveis, leilões e regularização

O que faz um advogado de imóveis, leilões e regularização

Um advogado de direito imobiliário trabalha em dois momentos da vida de um imóvel. O primeiro é antes do negócio: ler o edital de leilão, a matrícula, o processo que originou a venda e o contrato com a construtora, para que a pessoa saiba exatamente o que está comprando e quais custos virão depois. O segundo é quando o problema já apareceu: o imóvel arrematado continua ocupado, a casa foi paga há anos e nunca foi escriturada, a obra passou do prazo ou o comprador quer desfazer o contrato.

Imóvel de leilão costuma sair abaixo do valor de mercado justamente porque carrega riscos que não aparecem na foto do anúncio: moradores que não querem sair, dívidas de condomínio e IPTU, penhoras de outros credores, discussões no processo de execução. Boa parte desses riscos pode ser identificada com antecedência, e é mais barato descobrir antes do lance do que depois.

Do outro lado estão milhares de famílias que moram em imóvel que é delas na prática, mas não no papel: contrato de gaveta, herança nunca inventariada, lote comprado em loteamento sem registro. Hoje existem caminhos em cartório, como a usucapião extrajudicial e a adjudicação compulsória extrajudicial, e programas públicos como a REURB. O escritório atende em todo o Brasil, com atendimento on-line, por meio do processo eletrônico e dos cartórios que aceitam requerimentos à distância.

Leilão de imóvel: o que analisar antes do lance

O preço baixo do leilão tem uma razão: quem arremata assume riscos que o vendedor comum não transferiria. Imóvel ocupado, condomínio atrasado, penhoras, ação discutindo a própria execução. Cada um desses pontos está escrito em algum lugar, seja no edital, na matrícula ou nos autos, e precisa ser lido antes do lance.

A análise muda conforme o tipo de leilão. No judicial, o que importa é o processo de execução e as regras do Código de Processo Civil. No extrajudicial, como os da Caixa e de outros bancos, o imóvel foi retomado por falta de pagamento do financiamento, e a lei que rege é a da alienação fiduciária.

Imóvel arrematado ocupado: imissão na posse

Arrematar e não conseguir entrar é uma das situações mais frustrantes do leilão. O antigo proprietário continua lá, às vezes um inquilino, às vezes um parente. Trocar a fechadura por conta própria não é o caminho: a entrada no imóvel se faz por meio da imissão na posse, com ordem judicial.

O procedimento muda conforme o leilão foi judicial ou extrajudicial, e conforme quem ocupa. No judicial, o pedido é feito no próprio processo da arrematação. No extrajudicial, há ação específica prevista na lei da alienação fiduciária, com possibilidade de ordem liminar de desocupação.

Imóvel sem escritura: usucapião, adjudicação e REURB

Contrato de gaveta, herança nunca inventariada, lote comprado em loteamento irregular: há muitas razões para uma família morar em um imóvel que não está no seu nome. O problema aparece na hora de vender, financiar, fazer inventário ou simplesmente dormir tranquilo.

A solução depende da origem. Quem comprou e pagou pode usar a adjudicação compulsória, hoje possível também em cartório. Quem tem posse longa pode buscar a usucapião, judicial ou extrajudicial. E quando o problema é o bairro inteiro, a REURB, feita com o município, costuma ser o caminho.

Atraso de obra e distrato na compra na planta

A compra na planta envolve anos de pagamentos antes das chaves, e dois problemas aparecem com frequência: a obra que não fica pronta no prazo e o comprador que, por perda de renda ou mudança de planos, não consegue ou não quer mais seguir com o contrato.

A Lei 13.786/2018 organizou essas duas situações, com regras sobre prazo de tolerância, multa por atraso e percentual que a construtora pode reter no distrato. Os contratos anteriores a essa lei seguem, em regra, a orientação que os tribunais já aplicavam antes dela.

Quando procurar um advogado

• Você pretende arrematar um imóvel em leilão e quer conhecer os riscos antes do lance
• Arrematou e o imóvel continua ocupado pelo antigo dono, por inquilino ou por terceiros
• Comprou por contrato de gaveta, pagou tudo e não consegue a escritura
• A obra atrasou além da tolerância ou a construtora propôs um distrato que você não entende

O que fazer agora

Documentos que ajudam

Para leilão, os documentos centrais são o edital com anexos, a matrícula atualizada e o número do processo de origem, se for judicial. Para regularização, reúna o contrato de compra ou as cessões, recibos e comprovantes de pagamento, carnês de IPTU, contas de consumo antigas e a certidão do imóvel no cartório. Em compra na planta, separe o contrato, o extrato de pagamentos da construtora e todas as comunicações sobre prazo de entrega.

Perguntas frequentes

Conclusão

Imóvel é, para a maioria das famílias, o maior patrimônio de uma vida, e os problemas que o envolvem raramente se resolvem sozinhos. Seja para arrematar com segurança, entrar no imóvel comprado em leilão, colocar a casa no próprio nome ou sair de um contrato na planta sem perder mais do que a lei permite, o ponto de partida é o mesmo: ler os documentos com atenção e escolher o caminho adequado antes de agir.