Leilão de imóvel: cuidados antes de dar o lance

Leilão judicial e leilão extrajudicial: qual a diferença?

No leilão judicial, o imóvel é vendido dentro de um processo, normalmente uma execução de dívida, uma cobrança de condomínio ou uma ação trabalhista. Quem conduz é um leiloeiro nomeado pelo juiz, e as regras estão no Código de Processo Civil. O dono do imóvel continua sendo parte do processo e pode apresentar defesas, o que significa que a venda está sujeita ao andamento daquela ação.

No leilão extrajudicial, não há juiz conduzindo a venda. É o caso típico dos imóveis retomados pela Caixa e por outros bancos quando o comprador deixa de pagar o financiamento com alienação fiduciária. O banco consolida a propriedade em seu nome no cartório e leva o imóvel a leilão seguindo a Lei 9.514/1997, com as mudanças trazidas pela Lei 14.711/2023. Quando o segundo leilão termina sem lance que alcance o mínimo previsto em lei, o banco fica com a livre disponibilidade do imóvel, e muitos passam a oferecê-lo em venda direta ou licitação aberta, com condições próprias.

Os riscos são diferentes. No judicial, a atenção vai para o processo: há recurso pendente? O devedor foi intimado corretamente? No extrajudicial, a atenção vai para o procedimento de retomada no cartório e para as cláusulas que o banco coloca no edital, que costumam transferir ao comprador boa parte das despesas.

O que ler no edital antes de dar o lance

O edital é o contrato do leilão. Muita gente lê só a primeira página, com foto, endereço e lance mínimo, e pula os anexos. É nos anexos que moram as surpresas. Os pontos que merecem leitura linha por linha são:

• Débitos: o edital diz se IPTU, condomínio e outras dívidas serão pagos com o preço ou ficarão por conta do arrematante;
• Ocupação: se o imóvel está ocupado e quem arca com a desocupação;
• Forma de pagamento: à vista, parcelado, com uso de FGTS ou financiamento, e os prazos para cada parcela;
• Comissão do leiloeiro: em regra paga pelo arrematante, além do valor do lance;
• Penalidades: o que acontece se o pagamento atrasar ou se o arrematante desistir, o que pode incluir perda de sinal e multa;
• Venda no estado em que se encontra: cláusula comum que limita reclamações sobre o estado físico do imóvel.

Um exemplo frequente: o comprador vê um apartamento com lance mínimo muito baixo, arremata e só depois descobre que o edital atribuía a ele os condomínios atrasados, que somavam uma parte relevante do preço. A informação estava lá, no item 14.

Como ler a matrícula de um imóvel de leilão

A matrícula é a certidão do Registro de Imóveis que conta a história do imóvel: quem foi dono, quem é hoje, quais ônus existem. Peça sempre a matrícula atualizada, emitida há poucos dias, e não a que veio anexada ao edital meses atrás.

Na leitura, procure por penhoras de outros processos, hipotecas, indisponibilidades determinadas por juízes, usufruto, cláusulas de inalienabilidade e averbações de ações em andamento. Cada registro desses conta uma história. Uma penhora de outro credor, por exemplo, indica que existe outro processo que pode discutir o mesmo bem. Uma indisponibilidade pode travar o registro da carta de arrematação até que seja levantada.

Vale conferir também se a descrição da matrícula bate com o imóvel real. Casa com área construída maior do que a averbada, ou apartamento com vaga de garagem em matrícula separada que não entrou no leilão, são situações comuns e geram custo de regularização depois.

Quem paga IPTU e condomínio atrasados do imóvel arrematado?

É a dúvida mais comum, e a resposta depende do tipo de dívida e do tipo de leilão.

Quanto ao IPTU e outros tributos do imóvel, o Código Tributário Nacional prevê que, na arrematação em hasta pública, esses débitos se sub-rogam no preço, ou seja, devem ser quitados com o valor pago pelo arrematante. O Superior Tribunal de Justiça firmou tese, em recursos repetitivos (Tema 1.134), no sentido de que é inválida a cláusula de edital que transfere ao arrematante os tributos anteriores à alienação, com efeitos, em regra, para editais publicados depois do julgamento, ocorrido em 2024. Essa orientação foi construída para a arrematação judicial; em leilões extrajudiciais de bancos, a análise é mais cuidadosa e depende do edital e do caso.

O condomínio é tratado de forma diferente, porque a dívida acompanha o imóvel. No leilão judicial, o Código de Processo Civil determina que o edital mencione os ônus e débitos conhecidos, e a jurisprudência costuma levar em conta se o arrematante foi ou não informado da dívida, e o tema ainda gera divergência no próprio STJ. Nos leilões de bancos, é comum o edital deixar expressamente o condomínio atrasado por conta do comprador. Por isso a regra prática é: peça a declaração de débitos ao síndico ou à administradora antes do lance e some ao preço.

O leilão pode ser anulado depois que eu arrematar?

Pode acontecer, embora a lei proteja bastante o arrematante de boa-fé. No leilão judicial, o Código de Processo Civil considera a arrematação perfeita, acabada e irretratável quando o auto é assinado, mas admite que ela seja invalidada em hipóteses específicas, como preço vil ou vícios no procedimento. O próprio código prevê um prazo curto, contado do aperfeiçoamento da arrematação, para que essas questões sejam levantadas no processo, e depois disso só por ação própria.

Preço vil, em regra, é o lance inferior ao mínimo fixado pelo juiz ou, se não houver fixação, inferior a metade do valor da avaliação. Por isso é importante verificar se o lance respeita esse limite e se o devedor foi intimado das datas do leilão.

No leilão extrajudicial, os questionamentos costumam envolver falhas na intimação do devedor para purgar a mora ou na comunicação das datas dos leilões. Uma leitura da matrícula e do procedimento no cartório ajuda a identificar se existe esse tipo de risco.

Custos que não aparecem no lance

O preço final de um imóvel de leilão é o lance mais uma série de despesas que precisam entrar na conta desde o começo:

1. Comissão do leiloeiro, geralmente um percentual sobre o lance;
2. ITBI, cobrado pelo município sobre a transmissão;
3. Custas de registro da carta de arrematação ou da escritura no cartório;
4. Débitos que o edital deixou por conta do arrematante;
5. Custos de desocupação, se o imóvel estiver ocupado, e o tempo que isso pode levar;
6. Reformas, já que em regra não é possível visitar o imóvel por dentro antes do lance.

Somando tudo, o desconto que parecia enorme às vezes encolhe bastante. Fazer essa conta antes evita comprometer o orçamento com algo que não cabia nele.

Como é feita a análise jurídica antes do lance

Na prática, a análise segue um roteiro: leitura integral do edital e dos anexos, matrícula atualizada, consulta ao processo de origem quando o leilão é judicial, pesquisa de débitos de IPTU e condomínio, verificação da ocupação e, conforme o caso, pesquisa de outras ações envolvendo o antigo dono. O resultado é um mapa dos riscos identificados e dos custos prováveis, para que a decisão de dar ou não o lance seja tomada com informação. Nenhuma análise elimina todo risco, mas ela reduz bastante o risco de o arrematante ser surpreendido por algo que estava escrito nos documentos.

Perguntas frequentes