Imóvel arrematado ocupado: como conseguir a desocupação

Arrematei e o imóvel está ocupado: posso trocar a fechadura?

Não. Mesmo sendo o novo dono no papel, o arrematante não pode retirar o ocupante por conta própria. Entrar no imóvel, trocar fechaduras, retirar móveis ou cortar serviços essenciais pode configurar exercício arbitrário das próprias razões, que é crime, além de gerar pedido de indenização contra o próprio arrematante. Também pode atrapalhar o processo de imissão na posse que viria a seguir.

O caminho correto é documentar a ocupação e pedir a ordem ao juiz. Enquanto isso, uma conversa com o ocupante, feita de forma cuidadosa e de preferência por escrito, às vezes abre espaço para uma saída negociada, como veremos adiante.

Imissão na posse no leilão judicial

No leilão judicial, depois de assinado o auto de arrematação, pagos o preço e a comissão do leiloeiro e passado o prazo para eventuais impugnações, o juiz expede a carta de arrematação, que será registrada no cartório de imóveis, e, quando o bem é imóvel ocupado, o mandado de imissão na posse. O Código de Processo Civil prevê expressamente essa ordem como consequência da arrematação.

O pedido é feito nos mesmos autos da execução, o que costuma tornar o caminho mais direto. O oficial de justiça intima o ocupante para desocupar em determinado prazo e, se não houver saída voluntária, cumpre a ordem, com apoio de força policial quando necessário.

Há um cuidado: se o ocupante é alguém que não era parte no processo, como um terceiro que alega ter comprado o imóvel do executado ou um possuidor antigo, ele pode tentar se defender com embargos de terceiro. Por isso a análise prévia da ocupação, feita antes do lance, faz tanta diferença.

Imissão na posse no leilão da Caixa e de outros bancos

Nos imóveis retomados por alienação fiduciária, a Lei 9.514/1997 garante ao arrematante, e também ao banco quando fica com o imóvel, a reintegração na posse, concedida liminarmente, com prazo de 60 dias para a desocupação. Como não houve processo judicial antes, é preciso ajuizar uma ação própria, instruída com a matrícula que mostra a consolidação da propriedade e o registro da compra.

Nessa ação, o antigo devedor às vezes alega irregularidades no procedimento de retomada, como falta de intimação pessoal para pagar a dívida ou falta de comunicação das datas dos leilões. Desde a Lei 14.711/2023, a lei prevê que, arrematado o imóvel, discussões sobre cláusulas do contrato ou sobre requisitos do procedimento, com exceção da notificação do devedor, não impedem a reintegração e se resolvem em perdas e danos. Ainda assim, alegações sobre a notificação são analisadas caso a caso e podem atrasar a desocupação. Ter em mãos a certidão do cartório com o histórico da intimação e da consolidação ajuda a responder rapidamente.

Quando o imóvel é comprado na venda direta ou licitação do banco, depois de leilões sem interessados, a lógica é semelhante: o comprador adquire a propriedade e busca a posse pela via judicial se o ocupante não sair.

E se quem mora no imóvel é inquilino?

Nem todo ocupante é o antigo dono. Às vezes o executado alugou o imóvel, e o inquilino não tem nada a ver com a dívida. Nesses casos, a Lei do Inquilinato, em regra, permite que o novo proprietário denuncie a locação, concedendo prazo para desocupação, e exige que essa denúncia seja feita dentro de um prazo contado do registro da aquisição. A exceção é o contrato por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação e averbado na matrícula, que obriga o comprador a respeitar a locação até o fim.

Na alienação fiduciária, a Lei 9.514/1997 tem regra própria: a locação não autorizada pelo credor pode ser denunciada, com prazo para desocupação, se o novo titular fizer isso dentro do prazo legal após a consolidação.

Na prática, o que se faz é verificar se há contrato de locação, se ele está averbado e desde quando existe. Um contrato feito às pressas depois do início da execução, por exemplo, pode indicar tentativa de dificultar a desocupação e merece análise específica.

Taxa de ocupação e despesas durante a espera

Enquanto o antigo dono permanece no imóvel depois da retomada, quem tem a propriedade deixa de usar o bem e continua arcando com despesas. Na alienação fiduciária, a Lei 9.514/1997 prevê uma taxa de ocupação devida pelo antigo devedor pelo período em que ficar no imóvel após a consolidação, equivalente a 1% ao mês do valor do imóvel fixado no contrato, até a data em que o novo titular for imitido na posse. No leilão judicial, dependendo do caso, é possível discutir indenização pelo uso do bem no período em que a saída foi indevidamente retardada.

Quanto ao condomínio e ao IPTU que vencem depois da arrematação, em regra passam a ser cobrados do novo proprietário, mesmo que ele ainda não tenha entrado no imóvel. Na alienação fiduciária, a lei atribui ao antigo devedor esses encargos até a imissão na posse, o que pode permitir cobrar dele o que foi pago, mas nem sempre essa cobrança é simples. É um custo que precisa ser previsto no orçamento, porque a desocupação pode levar meses.

Acordo de desocupação: vale a pena negociar?

Muitas vezes vale. Um acordo escrito, com data de saída, estado em que o imóvel será entregue e, se for o caso, uma ajuda de custo para a mudança, pode resolver em semanas o que no processo levaria meses. Para o ocupante, especialmente famílias, é a oportunidade de sair com planejamento em vez de por ordem judicial.

Alguns cuidados tornam o acordo seguro: formalizar por escrito, prever o que acontece se a data não for cumprida, fazer vistoria com fotos na entrega das chaves e, quando já houver processo, pedir que o acordo seja homologado pelo juiz. Assim, se o combinado não for cumprido, a desocupação pode ser executada diretamente.

Quanto tempo leva a desocupação?

Não há um prazo fixo. O tempo depende da cidade, da vara, de quem ocupa, das defesas apresentadas e da disposição do ocupante em sair. Há casos resolvidos em poucas semanas, com saída voluntária após a intimação, e casos que se estendem porque o ocupante discute o próprio leilão. O que acelera o caminho é chegar ao pedido com a documentação completa: carta de arrematação ou matrícula com o registro, comprovantes de pagamento, prova da ocupação e, se houver, notificações enviadas.

Perguntas frequentes