Imóvel sem escritura: usucapião, adjudicação compulsória e REURB

Por que o imóvel não está no seu nome?

Descobrir a origem do problema é o primeiro passo, porque ela define o caminho. As situações mais comuns são:

• Contrato de gaveta: o imóvel foi comprado por instrumento particular, muitas vezes com sucessivas cessões, e nunca foi feita a escritura;
• Vendedor sumido ou falecido: o preço foi pago, mas quem deveria assinar a escritura não aparece ou morreu sem inventário;
• Herança: o imóvel continua em nome dos avós e ninguém fez o inventário;
• Loteamento irregular: o lote foi comprado de quem parcelou a terra sem aprovação ou sem registro;
• Posse antiga: a família ocupa o imóvel há décadas sem nenhum documento.

O ponto de partida é sempre a matrícula ou a certidão de transcrição do cartório, para saber em nome de quem o imóvel está registrado e qual é a sua descrição oficial.

Adjudicação compulsória: quando o vendedor não passa a escritura

A adjudicação compulsória é o caminho de quem tem um compromisso de compra e venda, pagou o preço e não consegue a escritura porque o vendedor se recusa, desapareceu ou faleceu. O Código Civil garante ao promitente comprador o direito de exigir a outorga da escritura e, se ela for recusada, de pedir que o juiz a supra. O Superior Tribunal de Justiça tem súmula no sentido de que esse direito não depende de o compromisso estar registrado no cartório, o que ajuda muito nos contratos de gaveta.

O que se precisa provar, em essência, é o contrato e a quitação. Recibos, comprovantes de depósito, declarações do vendedor e até testemunhas podem compor essa prova. Quando há várias cessões de direitos, é preciso reconstruir a cadeia desde o titular que consta na matrícula até o atual comprador.

Adjudicação compulsória extrajudicial: a novidade da Lei 14.382/2022

A Lei 14.382/2022 incluiu na Lei de Registros Públicos a possibilidade de fazer a adjudicação compulsória diretamente no Registro de Imóveis, sem processo judicial, com regulamentação posterior do Conselho Nacional de Justiça, hoje incorporada ao seu Código Nacional de Normas do foro extrajudicial. O pedido é feito por advogado e, em linhas gerais, exige:

1. O contrato de promessa de compra e venda ou cessão;
2. Prova da quitação do preço;
3. Ata notarial, lavrada em tabelionato de notas, com a identificação do imóvel, das partes e da prova do pagamento;
4. Notificação do vendedor ou de seus sucessores para que outorguem a escritura no prazo de 15 dias;
5. Certidões dos distribuidores e comprovante de pagamento do ITBI.

Se o vendedor não se opuser, o registrador pode registrar a propriedade em nome do comprador. Havendo impugnação fundamentada, o caso pode precisar seguir para a Justiça. A via extrajudicial não é obrigatória: o interessado pode escolher ir direto ao Judiciário quando perceber que haverá discussão.

Usucapião: quais são os prazos?

A usucapião reconhece a propriedade de quem exerce posse contínua, sem oposição e com intenção de dono pelo tempo exigido em lei. Os prazos variam conforme a modalidade:

• Extraordinária: 15 anos, independentemente de título ou boa-fé, reduzidos para 10 anos se o possuidor morar no imóvel ou nele tiver feito obras ou serviços produtivos;
• Ordinária: 10 anos com justo título e boa-fé, podendo cair para 5 anos em situações específicas previstas no Código Civil;
• Especial urbana: 5 anos, para área urbana de até 250 m² usada como moradia, desde que o possuidor não seja dono de outro imóvel;
• Especial rural: 5 anos, para área rural de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho da família e usada como moradia, também sem outro imóvel.

Em muitos casos é possível somar a posse de quem vendeu ou cedeu os direitos à posse do atual ocupante, desde que haja continuidade. Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.

Como funciona a usucapião extrajudicial em cartório

Desde o Código de Processo Civil de 2015, a usucapião pode ser pedida diretamente no Registro de Imóveis da situação do bem, com regras detalhadas pelo Conselho Nacional de Justiça. O pedido é feito por advogado e reúne: ata notarial atestando o tempo e as características da posse; planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado; certidões negativas dos distribuidores; e documentos que comprovem a posse, como contas, carnês de IPTU e contratos.

O cartório notifica o titular registral e os confrontantes, isto é, os vizinhos de divisa, e dá ciência aos entes públicos. Com as alterações feitas pela Lei 13.465/2017, o silêncio do notificado passou a ser interpretado como concordância, o que destravou muitos procedimentos. Se houver impugnação que não se resolva, o caso segue para a via judicial.

A via extrajudicial costuma ser mais rápida quando a documentação está organizada e não há disputa. Quando o dono registral se opõe ou os limites do terreno são controvertidos, a ação judicial acaba sendo o caminho natural.

REURB: quando o problema é o bairro inteiro

Quando a irregularidade não é de uma casa isolada, mas de um loteamento, condomínio de fato ou comunidade inteira, a Lei 13.465/2017 criou a Regularização Fundiária Urbana (REURB). Ela tem duas modalidades: a REURB-S, de interesse social, voltada a populações de baixa renda, e a REURB-E, de interesse específico, para os demais casos.

O pedido é feito ao município, que pode ser provocado pelos próprios moradores, por associação, pela Defensoria ou pelo loteador. Ao final, a prefeitura emite a Certidão de Regularização Fundiária e os títulos são registrados no cartório. É um procedimento coletivo e costuma levar mais tempo, mas resolve de uma vez a situação de muitas famílias, inclusive quanto à infraestrutura.

Qual caminho escolher?

A regra prática é: se existe contrato e o preço foi pago, a adjudicação compulsória tende a ser mais direta. Se não há contrato, ou a cadeia de contratos se perdeu, mas a posse é longa, a usucapião entra em cena. Se o imóvel está em nome de pessoa falecida e você é herdeiro, o caminho é o inventário. E se o loteamento todo é irregular, vale verificar se a prefeitura já tem processo de REURB aberto. Muitas vezes a análise dos documentos mostra que mais de uma via é possível, e a escolha passa por custo, tempo e risco de oposição.

Perguntas frequentes