Penhora de imóvel em execução fiscal: bem de família, avaliação, leilão e defesa

Quando o imóvel pode ser penhorado em uma execução fiscal?

O imóvel entra na mira depois que o executado, citado, deixa passar o prazo de cinco dias do art. 8º da Lei 6.830/1980 (LEF) sem pagar nem oferecer garantia. A partir daí, a penhora pode recair sobre qualquer bem que a lei não declare impenhorável (art. 10 da LEF).

A LEF traz uma ordem de preferência no art. 11: dinheiro vem em primeiro lugar e imóveis aparecem em quarto, depois de títulos da dívida pública com cotação e de pedras e metais preciosos. Na prática, o roteiro mais comum é este:

1. a Fazenda pede o bloqueio de contas pelo Sisbajud;
2. se o bloqueio não alcança o valor da dívida, pede pesquisa de veículos e de imóveis em nome do devedor;
3. localizado um imóvel, o juiz determina a penhora, que é averbada na matrícula do cartório de registro de imóveis.

A averbação serve para que qualquer comprador saiba da constrição. Por isso, muitos devedores só descobrem a penhora quando tentam vender ou financiar o imóvel e recebem a certidão de matrícula com a anotação.

A casa onde eu moro pode ser penhorada por dívida de imposto?

Em regra, não. O art. 1º da Lei 8.009/1990 diz que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar não responde por dívida "civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza". E o art. 3º reforça que a proteção vale também na execução fiscal.

Assim, uma execução da União por imposto de renda atrasado, de um estado por ICMS de uma antiga empresa ou de um município por ISS, em princípio, não pode levar à venda da casa em que a família mora. A proteção abrange o terreno, as construções, as benfeitorias e os móveis quitados que guarnecem a residência, excluídos veículos, obras de arte e adornos suntuosos (art. 2º).

Dois requisitos costumam ser examinados pelo juiz:

• moradia permanente: o imóvel precisa ser usado como residência da família (art. 5º);
• imóvel único para esse fim: se a família tem vários imóveis usados como residência, a proteção recai sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado como bem de família no cartório.

Importante: a proteção não depende de registro prévio. Ela decorre da própria lei e precisa ser comprovada no processo com documentos como contas de consumo, correspondências e declaração de imposto de renda.

Dívida de IPTU pode levar à penhora da casa própria?

Pode. Essa é a principal exceção para quem é cobrado pelo fisco. O art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990 afasta a impenhorabilidade na cobrança de "impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar". Ou seja: o IPTU do próprio imóvel, o ITR da propriedade rural, taxas ligadas ao imóvel (como a de coleta de lixo cobrada junto com o IPTU) e contribuição de melhoria da obra que o valorizou.

Um exemplo ajuda a separar as situações. A família de Lucas mora em uma casa própria em Varginha e deve cinco anos de IPTU dessa casa. O município pode penhorar e levar a casa a leilão. Se, no entanto, a dívida for de IPTU de outro imóvel, como uma sala comercial que Lucas já vendeu, ou de ISS da empresa dele, a exceção não se aplica, e a casa continua protegida.

O Código Civil traz regra parecida para o bem de família voluntário, instituído por escritura: ele não responde por dívidas posteriores, salvo tributos relativos ao prédio e despesas de condomínio (art. 1.715). Para quem tem IPTU atrasado da própria casa, o caminho mais seguro costuma ser discutir a cobrança (prescrição, valor) ou negociar antes que o processo chegue à fase de leilão. O artigo sobre IPTU atrasado e execução fiscal detalha essa cobrança.

Quem mora sozinho, aluga o imóvel ou tem mais de uma casa está protegido?

A jurisprudência do STJ ampliou o conceito de família para fins de impenhorabilidade. Três súmulas resolvem boa parte das dúvidas:

• Súmula 364: a proteção abrange o imóvel de pessoas solteiras, separadas e viúvas. Quem mora sozinho também tem o bem de família.
• Súmula 486: o único imóvel residencial do devedor continua impenhorável mesmo alugado a terceiros, desde que a renda do aluguel seja usada na subsistência ou na moradia da família. É o caso de quem aluga o próprio apartamento e, com esse dinheiro, paga o aluguel de outro imóvel em cidade mais barata.
• Súmula 449: a vaga de garagem com matrícula própria no registro de imóveis não é bem de família e pode ser penhorada.

Quem tem mais de um imóvel precisa de atenção redobrada. A casa de praia, o terreno vazio e o apartamento alugado sem que a renda sustente a família podem ser penhorados normalmente. E, se a família usa mais de uma residência, a proteção fica com a de menor valor, salvo registro específico no cartório.

Até quando dá para alegar que o imóvel é bem de família?

A impenhorabilidade do bem de família é tratada pelo STJ como matéria de ordem pública, que pode ser alegada por simples petição no processo, sem necessidade de embargos. Mas há um limite: a Quarta Turma do STJ reafirmou que a alegação não cabe depois da assinatura do auto de arrematação, quando o leilão já se aperfeiçoou.

Na prática, isso significa que esperar é arriscado. O ideal é alegar a proteção assim que o devedor for intimado da penhora, juntando provas de que mora no imóvel. Quanto mais o processo avança, maiores os custos (avaliação, editais, comissão de leiloeiro) e maior a dificuldade de reverter atos já praticados.

Também vale lembrar que a proteção é da família, e não só do devedor. O cônjuge ou companheiro que mora no imóvel pode alegar a impenhorabilidade, mesmo que não seja parte na execução.

O imóvel do casal pode ser penhorado por dívida de só um dos cônjuges?

Pode, se não for bem de família e se a dívida for exigível daquele cônjuge, mas a parte do outro fica resguardada. Pelo art. 843 do Código de Processo Civil, que se aplica à execução fiscal de forma subsidiária, quando o bem indivisível é penhorado, a quota do cônjuge alheio à execução recai sobre o dinheiro obtido no leilão.

O mesmo artigo traz duas proteções práticas:

• o cônjuge não executado tem preferência na arrematação, em igualdade de condições;
• o bem não pode ser vendido por preço que não garanta ao cônjuge o valor da sua quota calculado sobre a avaliação.

Além disso, quando a penhora recai sobre imóvel, o cônjuge deve ser intimado (art. 12, §2º, da LEF e art. 842 do CPC, salvo regime de separação absoluta). A falta dessa intimação é um vício que pode ser levantado no processo.

O imóvel da empresa ou do sócio pode ser penhorado?

Imóveis da empresa, como galpões, lojas e salas, podem ser penhorados normalmente, porque a Lei 8.009/1990 protege a residência da família, e não o patrimônio empresarial. A Súmula 451 do STJ admite inclusive a penhora da sede do estabelecimento comercial. A LEF, no art. 11, §1º, prevê que a penhora sobre o próprio estabelecimento, plantações ou edifícios em construção deve ser excepcional.

Já o imóvel pessoal do sócio só entra na execução se ele tiver sido incluído como responsável, o que depende das hipóteses do art. 135 do CTN, como atos com excesso de poderes ou dissolução irregular. Mesmo incluído, o sócio mantém a proteção do bem de família sobre a casa em que mora. Quem teve o CPF incluído pode consultar o guia sobre redirecionamento da execução fiscal ao sócio.

Posso vender o imóvel se tenho débito inscrito em dívida ativa?

Vender não é proibido, mas pode ser ineficaz. O art. 185 do CTN presume fraudulenta a alienação de bens por quem tem crédito tributário inscrito em dívida ativa, salvo se o devedor reservou bens ou rendas suficientes para pagar toda a dívida inscrita. Pela tese do STJ no Tema 290, depois da Lei Complementar 118/2005 basta a inscrição em dívida ativa: não é preciso que a execução já tenha sido proposta nem que a penhora esteja registrada.

O efeito prático é sério para os dois lados. O comprador pode ver o imóvel penhorado na execução contra o vendedor, e o vendedor pode enfrentar outras consequências. Um exemplo: Márcia tem débito de imposto de renda inscrito em 2024 e vende, em 2025, o único imóvel que possuía além da casa em que mora. Se a Fazenda não encontrar outros bens, pode pedir que a venda seja declarada ineficaz e que o imóvel vendido seja penhorado.

Por isso, compradores prudentes pedem certidões fiscais do vendedor, e quem pretende vender com débito inscrito deve primeiro regularizar, parcelar ou garantir a dívida.

Como é feita a avaliação do imóvel penhorado e o que fazer se o valor estiver baixo?

Pela LEF (art. 13), a avaliação é feita por quem lavra o termo ou auto de penhora, normalmente o oficial de justiça. Se a avaliação parecer errada, o executado ou a Fazenda podem impugná-la antes da publicação do edital de leilão. Nesse caso, o juiz, depois de ouvir a outra parte, nomeia avaliador oficial para nova avaliação.

O CPC, aplicado de forma subsidiária, admite nova avaliação quando houver erro ou dolo do avaliador, quando o valor do bem tiver mudado depois da avaliação ou quando o juiz tiver dúvida fundada (art. 873). Algumas situações que costumam justificar a impugnação:

• avaliação feita só com base no valor venal do IPTU, que costuma ficar abaixo do mercado;
• benfeitorias recentes, como ampliação ou reforma, não consideradas;
• avaliação antiga, feita anos antes do leilão;
• erro de metragem ou de padrão construtivo.

Um laudo de corretor ou engenheiro, com amostras de imóveis parecidos na mesma região, ajuda a sustentar o pedido. A avaliação importa porque define o preço mínimo do leilão e, se o valor for muito superior à dívida, permite pedir a redução da penhora (art. 874 do CPC).

Como funciona o leilão do imóvel na execução fiscal?

Depois da penhora e da avaliação, e não havendo pagamento nem garantia substituta, o juiz designa o leilão. A LEF exige edital publicado com antecedência de 10 a 30 dias (art. 22, §1º). Pela Súmula 121 do STJ, o devedor deve ser intimado pessoalmente do dia e da hora do leilão, e o CPC exige a ciência com pelo menos cinco dias de antecedência (art. 889).

Pela Súmula 128 do STJ, haverá segundo leilão se no primeiro não houver lance superior à avaliação. A Fazenda também pode ficar com o imóvel por adjudicação: antes do leilão, pelo preço da avaliação, se a execução não foi embargada ou se os embargos foram rejeitados; ou depois, se não houver licitante ou em igualdade com a melhor oferta (art. 24 da LEF).

Quem pensa em comprar imóveis nesses leilões deve ler o guia sobre cuidados antes de dar o lance em leilão de imóvel. Para o devedor, o importante é que, até a assinatura do auto de arrematação, ainda há espaço para agir.

Por quanto o imóvel pode ser vendido no leilão?

O CPC proíbe a arrematação por preço vil (art. 891). É vil o preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz no edital e, se nenhum mínimo foi fixado, o inferior a 50% do valor da avaliação. Se a arrematação ocorrer por preço vil ou com outro vício, o executado pode pedir a invalidação em até dez dias depois de aperfeiçoada a arrematação (art. 903, §§1º e 2º); depois disso, só por ação própria.

Também é útil saber o que acontece com o IPTU atrasado do imóvel leiloado. Pelo art. 130, parágrafo único, do CTN, na arrematação em hasta pública os tributos do imóvel se sub-rogam no preço: são pagos com o valor do lance, e não pelo arrematante. O STJ, no Tema 1.134, considerou inválida a cláusula de edital que transfere ao arrematante os débitos tributários anteriores, com aplicação aos editais publicados depois do julgamento.

Para o devedor, isso significa que o dinheiro do leilão abate primeiro as dívidas ligadas ao imóvel e a própria execução. Se sobrar saldo, ele é devolvido ao executado.

Como evitar o leilão ou trocar a penhora do imóvel?

Há alguns caminhos, cada um com custos diferentes:

• Pagar a dívida (remição): pelo art. 826 do CPC, até a adjudicação ou alienação, o executado pode pagar o valor atualizado com juros, custas e honorários e encerrar a execução.
• Substituir a penhora: o art. 15, I, da LEF permite trocar o imóvel por depósito em dinheiro, fiança bancária ou seguro garantia, em qualquer fase. É útil para quem precisa vender o imóvel ou usá-lo como garantia de financiamento. Veja o artigo sobre seguro garantia em execução fiscal.
• Parcelar ou transacionar: programas de parcelamento e transação costumam suspender a execução enquanto são cumpridos, e as garantias já existentes podem ser mantidas conforme as regras do programa.
• Pedir redução da penhora: se o imóvel vale muito mais do que a dívida e há outros bens adequados, pode-se pedir a transferência da penhora.

A escolha depende do valor da dívida, da existência de defesa e da necessidade de manter o imóvel livre.

Quais defesas existem depois da penhora do imóvel?

A penhora abre uma porta importante: pelo art. 16, III, da LEF, o executado tem 30 dias, contados da intimação da penhora, para opor embargos à execução. Como o juízo está garantido, os embargos permitem discutir a dívida de forma ampla, com provas e perícia. O prazo e os efeitos estão explicados no artigo sobre embargos à execução fiscal.

Nos embargos ou em petição avulsa, conforme a matéria, costumam ser levantados:

• impenhorabilidade do bem de família;
• prescrição do crédito ou prescrição intercorrente;
• nulidade da certidão de dívida ativa;
• ilegitimidade, como IPTU cobrado de quem já tinha vendido e registrado a venda;
• excesso de penhora ou erro na avaliação;
• falta de intimação do cônjuge.

Matérias que se provam só com documentos, como a prescrição, também podem ser alegadas por exceção de pré-executividade, sem depender do prazo dos embargos.

O que fazer ao receber a intimação da penhora do imóvel?

Um roteiro prático para os primeiros dias:

1. Anote a data da intimação. Ela inicia o prazo de 30 dias dos embargos.
2. Baixe a CDA e a movimentação do processo para conferir tributos, períodos, datas e valor.
3. Tire a certidão de matrícula atualizada e verifique se há outras penhoras, hipotecas ou alienação fiduciária.
4. Reúna provas de moradia, se o imóvel for residência da família: contas de luz e água, correspondências, declaração de imposto de renda, matrícula escolar dos filhos.
5. Confira a avaliação e, se estiver baixa, providencie laudo antes do edital.
6. Verifique se o cônjuge foi intimado.
7. Compare cenários: defender, substituir a garantia ou negociar.

Quem quer entender a execução como um todo, desde a citação, pode ler o guia execução fiscal: o que fazer depois da citação. Cada caso depende dos documentos, e nenhuma dessas medidas tem resultado garantido.

Perguntas frequentes